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2018年上海仓库租赁行业现状与仓储物流产业发展分析报告

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发表于 2018-12-28 17:48:56 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

“浦江两岸不夜天,广厦栉比相勾连。暗隧三里通西东,明珠一塔弄云烟?#20445;?#22269;家城市体系中综合实力最强的“塔尖城市”——上海繁华与秀美兼济,铸就了GDP中国城市第一位,世界一线城市第六位,全球著名的金融?#34892;?#30340;地位。

无论从经济实力还是物流位置来看,上海都拥有着毋庸置疑的优势。作为国际经济、金融、贸?#20303;?#33322;运、科?#21363;?#26032;?#34892;?#21644;综合交通枢纽、首批沿海开放城市,上海地处长江入海口,海运发达。数据显示,上海港集装箱吞吐量居世界第一,设有中国大陆首个自贸区中国(上海)?#26434;?#36152;?#36164;?#39564;区。为了助大家更了解上海地区仓储情况,全国性的互联网仓储综合服务平台——仓库社区根据实时在线数据整理,全面总结上海各区仓储面积、仓储设施空置情况、租金水平等方面内容,为了解上海仓储市场发展情况、合理投资提供参?#23478;?#25454;。下面,我们走进全国各地区仓储行业“探秘”第五站——上海市,一起来深入了解下上海仓储市场现状:


上海仓储资源概况:

作为中国最大的枢纽港之一,上海在高速发展态势下已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通等陆地交通及水运、航运、航空组成的超大规模立体综合交通网络。上海主要大型仓储物流园区(上海钢铁及冶金产品物流基地、上海浦东空港物流园区、上海外高桥保税物流园区、上海洋山深水港物流园区、上海国?#21183;?#36710;物流基地、上海西北综合物流园区、上海临港装备制作物流基地、上海化学工业区物流基地等)对于增强城市功能辐射能量、推动经济供应发展链进程、加速上海仓储物流产业的发展以?#26696;?#22909;地服务全国有重要的战略意义。

截至目前,据仓库社区实时数据显示,上海市在线仓库数量为363个,总面积为14,830,541平方米,分别分布在浦东新区、宝山区、奉贤区、嘉定区、青浦区、金山区、松江区、闵行区、普陀区、杨浦区、长宁区等地区。




图1 仓库社区仓库云图

本期仓库社区《2018年上海仓库租赁行业现状与仓储物流产业发展分析报告》挑选了浦东新区、宝山区、奉贤区、嘉定区、青浦区、金山区、松江区、闵行区、普陀区等仓库主要分布地区仓库进行分析,希望对大家了解市场行情、租仓选仓有一定参?#25216;?#20540;。



上海各区仓库面积及空置率、租金情况分析


一、普通仓在线仓库面积统计

截至2018年11月底,据仓库社区平台在线数据显示,上海各区中浦东新区普通仓面积(4,025,895㎡)远超其他各区,占到了全市总普通仓面积的29.6%,其?#38382;?#22857;贤区(1,985,191㎡)、松江区(1,765,581㎡)、青浦区(1,716,209㎡)、嘉定区(1,402,454㎡)、金山区(903,787㎡)、宝山区(770,385㎡)、闵行区(664,066㎡),普陀区(312,461㎡)在线仓库面积相?#36234;?#23567;,仅占全市总仓库面积的2.3%。(图2)。




图2 2018年11月上海各区普通仓面积(单位:㎡)


浦东新区作为第一批国家智慧试点城市,是上海重要的交通枢纽,先进的国际物流港口,航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一体的交通体系。浦江大桥、公路货运网络、海底隧道、磁悬浮列车、地铁线路、航空运输网等多方面织成的密集交通网络,造就了浦东新区不可撼动的仓储物流地位,因此,浦东新区拥有其他地区数倍的在线仓储面积。

奉贤区位于上海南部,与浦东新区接壤,境内水陆交通便捷。浦东新区临港产业区的分区——临港奉贤园区位于奉贤区内,面积为17平方公里,?#24615;?#20102;不小的仓储物流功能。基于优越的地理位置和临近浦东的优势,奉贤区一定程度上疏解了浦东的仓储物流压力。

青浦区内河航运具有天然优势,是江浙沪的重要水上通道,水运优势明显。目前,青浦正致力于打造长三角供应链管理?#34892;摹?#20840;国快递行业转型发展示范区,发挥全国快递行业转型发展示范区效应,放大物流信息互通共享?#38469;?#21450;应用国家工程实验室辐射作用,引导企业在长三角区域合理布局智能物流、电商物流、保税物流、供应链管理、专业第三方和第四方物流等物流新业态。

松江区有“上海之根” 之称,交通发达,综合经济实力位于市郊各区县前列。松江枢纽将沪苏湖高铁、沪杭高铁连接起来,成为上海南部的重要交通枢纽。作为上海重要的制造业基地之一,松江每天发往世界各地的货物数量巨大,现已有多家世界物流公司入驻松江。目前松江区正大力发展现代仓储物流业,拓展保税物流功能,开拓先进物流经营管理模式。

嘉定区主打民营科技,是上海国?#21183;?#36710;城所在地,全世界首个全流程无人仓库——京东无人仓落户于该区。根据嘉定区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要,未来计划围绕上汽大众安亭总部园区百万产能达纲的目标,优化交通、仓储物流等配套,着力打造上海高端制造业转型示范区,提升汽车全产业链能级。


二、普通仓空置?#26159;?#20917;分析

2018年11月,上海各区仓库社区在线仓库可租面积为1,635,969平方米(不包含在建仓),仓库空置?#35797;?%-24%之间,宝山区与金山区空置?#24066;?#27530;巨大。如图3,金山区空置?#39318;?#39640;,达到23.08%;宝山区空置?#39318;?#20302;,仅为1.43%。




图3 2018年11月上海各市区仓库空置?#26159;?#20917;


相较于全国其他一线城市仓库空置率数据(如图4),上海地区仓库平均空置率为12%左右,低于重庆、深圳、东?#28014;?#22825;津、沈阳、西安等地区,处于全国一线城市中仓库空置?#21183;?#39640;水平。

图4 2018年11月全国一线城市仓库空置?#26159;?#20917;


【仓库小贴士】:受地理位置、主要产业布局影响,上海各区空置率相差巨大。其中,宝山区、普陀区仓库空置?#31034;?#22312;3%以下,仓库租赁市场饱和度高,预计短时间内急租仓会有一定难度。金山区空置?#39318;?#39640;,租仓难度相?#36234;?#23567;。如果仓库空置?#23454;?#30340;地区有租仓需求,可以提前制定租仓计划,如果急需仓库,不妨多了解一下仓库空置?#24335;细?#22320;区,譬如金山区、闵行区等,同时?#21592;?#22320;理位置、租金价格、交通情况等更易租到合适的仓库。

伴随着“双十二、黑五、圣诞、元旦”等购物节扎?#35759;?#33267;推动的消费热度再次上涨,众多企业租仓备货需求逐渐升温,预计未来一?#38382;?#38388;部分地区仓库空置率会有不同程度的下降。


三、普通仓月平均租金分析

2018年11月,上海各市区普通仓平均租金图显示(如图5),普陀区月平均租金高于其他各区,为48.25元/㎡·月;金山区则以34.00元/㎡·月成为仓库月平均租金最低地区。

图5 2018年11月上海各区仓库平均租金

据仓库社区大数据显示,上海地区11月高标库平均租金约41.91元/㎡·月,地区高标库租金价格浮动区间为36元/㎡·月-57元/㎡·月左右。根据一线城市仓库租金情况数据(图6)分析,上海地区高标库平均租金相较其他一线城市处于?#32454;?#27700;平,仅次于?#26412;?/font>




图6 2018年11月全国一线城市仓库租金情况


【租仓小贴士】:上海各地区普通仓租金差异较大,租金主要在34元/㎡·月-49元/㎡·月左右。其中,普陀区租金最高,且空置?#24335;系停?#30701;时间内要租到合适的仓库可能有一定困?#36873;?#19982;之相反,金山区租金最低,空置?#39318;?#39640;,租仓难度相对容?#20303;?/font>

年末电商物流旺季将至,目前多地仓库租金曲线已有上扬趋势,仓库社区提醒,未来数月有租仓、扩仓等需求的企业宜提前计划仓储需求,有备无患。

上海仓储物流产业发展趋势展望

得益于人口、交通、经济实力等重要因素支撑,上海仓储物流行业不仅深受政策的“万千宠爱?#20445;?#26356;拥有各大企业青睐。作为物流地产投资优选城市与仓储物流企业落户热门城市,上海仓储物流行业未来发展可期,总的来看,主要呈现以下发展趋势:

1、政策推动物流快递业发展,培育壮大物流快递企业,支持优势物流快递企业有进一步发展,稳固上海在全国快递总部经济地位;

2、物流快递服务网络继续完善,末端服务能力提升,加强末端资源的对接,衔接综合交通体系;

3、仓储物流企业成本有望进一步降低,政策包括:a.降低港口物流成本。调降外贸本港集装箱收费标准,降低港口物流成本;b.降?#32479;?#36742;通行成本。一是?#26377;?#26412;市现有ETC通行费95折优惠政策,?#24179;?#36135;运车辆安装ETC,降低流通?#26041;?#36153;用。二是落?#20498;?#23478;要求,?#24179;?#39640;速公路差异化收费试点工作;

4、上海等各一线城市及周边地区工业物流土地供应不断收紧,未来几年高标仓库新增供应速度将进入?#25788;?#38454;段;

5、仓储物流行业竞争者数量众多,未来集中度将提高。在市场竞争巨大的当下,一些效?#23454;?#19979;、人员素?#23454;汀?#31649;理水平低的仓储物流企业将面临着“大鱼吃小鱼?#20445;?#25110;将被吞并或淘汰;

6、基于仓储、配送等一条龙式物流服务质量更高,有利于企业降低运营成本等因素,未来上海第三方仓储物流发展空间较大;

7、仓储物流安全监管加强,安全管理措施进一步落实完善


本文来源:仓储

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